你也想當個包租公（婆）在房地產獲利嗎？
文章載自：cmoney
不只每月有租金收入，
又可以靜待房地產升值，
是許多退休族夢寐以求的一種投資方式..
房地產投資和其他投資標的一樣，有波段操作以及長期投資的形式。
買屋出租則是屬於長期投資的一種，是比較保守及風險較低的投資型態。
但是無論任何一種投資，都必須先知道投資報酬率到底是多少，
才好預做規劃，進而調整投資策略。
重點一、 『房地產的報酬率』先單純計算收房租的報酬率
一般租屋投資的報酬率，
最簡單的方式是用租金報酬率來計算。
租金報酬率是每年的租金總收入
扣除費用後再除以購買房屋的價格
例如買一個 300 萬的房子，
每月房租扣除管理費後淨收入 13,000 元，
那麼每年的租金收入有 156,000，
所以 房租 投資報酬率 =
156,000/3,000,000 = 5.2%。
重點二、 考慮未來房價的變動
這樣的概算是沒有錯的，簡單又方便。
只是房地產投資必須考慮未來房價的變動
對整體投資報酬率的影響，
例如同上一個案例，預計投資 10 年，
10 年後的房價若漲到 360 萬時，
加上房租收入，
這樣的投資報酬率相當於多少呢？
如果 10 年後不幸遇到經濟蕭條，
房價跌到 270 萬時，投資報酬率又是多少？
這種情形可以利用現金流量的觀念來
求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。
重點三、 考慮貸款成本後的報酬率
如果出租房屋不是用現金購買，
而是以貸款方式取得，這種情形就更複雜了。
每月除了有房租收入外，亦有貸款要繳納，
貸款部分又分為利息以及本金部分，
說起來實在複雜，
但是現金流量觀念計算一樣適用。
只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢，
再扣除所有發生費用，就是該年的淨現金流量。
只是投資結算時，未必貸款都繳清了，
售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。
所以最後一期的現金流量較為複雜，
必須知道貸款餘額是多少。
租金與貸款比例對報酬率之影響
了解投資標的報酬率還不夠，
投資者應該希望透過這樣的試算
可以得到一些投資分析，
進而對投資策略做調整。
一般說來有些項目是固定無法調整的，
例如稅金、租金成長率、
貸款利率等通常是固定的，
投資者無法自行調配。
但是貸款比例，
以及租金大小不只可以選擇，
還對報酬率的影響非常大。
所以我們會希望透過這兩項參數的變動，
來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。
下面的試算主要做租屋投資分析。
舉例看出貸款租屋的投報率
目前看到一個房屋投資標的房價 300 萬，
投資者希望評估是否可以承做。
預期貸款利率是 3.5%，貸款 20 年。
希望評估若投資十年後的投資結果會是如何？
就會得到詳細的報酬率試算。
這邊有個重點很重要：
租金報酬率要大於貸款利率，否則就吃虧了！
這樣便得到一個結論：
除非租金報酬率大於貸款利率，
否則貸款不會提升報酬率，
反而會降低投資報酬率。
同時還可以看到一點，
無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的，
亦就是說如果不貸款，
只要知道租金報酬率就知道結果了。
既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響，
如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。
房地產價格跟租金報酬率息息相關
房屋租金通常變動不大，
當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低，
這時投資意願就會降低，
房價便會跟著滑落。
反之，如果房價過低時，
租金報酬率自然會往上提升，
當租金報酬率高於定存利率許多時，
理智投資者當然會進場，進而推升房價。
這也就是市場那隻無形的手
默默主宰著房價的變化。
簡而言之，
租金報酬率通常高於定存利率 3% ~ 4% 是正常的
房地產也不是只會漲不會跌，
最有名的例子是中共試射飛彈時，
房屋價格遽然下跌。
但是愈高的租金報酬率愈能抗跌，
這是因為較高的租金收入
足以彌補未來房價的下跌，
大家可以自行試算一下就知道了。
其他工具參考：
公主個人非常覺得這原文非常適合決定要踏入『包租公(婆）』當事業的朋友們！
除了知道前三個重點外，還要評估自己的財務狀況，
若真的想靠房地產當自己的被動收入管道之一，
所謂師父引進門，修行在個人！
除了自己苦練勤練功課之外，
在這個講求快速、借力使力的時代，
如何選擇適合自己的『師父』也是重要的關鍵之一！
公主在此也推薦自己學習的平台給大家參考：
包租公養成班 http://bauzugon.richark.com.tw/a543
歡迎大家一起往財富自由的路上邁進～～
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